Det er vel snart 2 år siden de rev gamle Utekvil og startet med graving og grunnmur, men nå har tilsynelatende alt stoppet opp.
Hva er galt med systemet som tillater at man kan sette i gang med slike prosjekter uten at det blir krevd garanti for fullføring?
Under tråden ”utbygging – så galt kan det gå” har jeg beskrevet situasjonen på Godøysund, en kystperle som ligger igjen som en ruin etter at luftige planer gikk galt.
Nå står man ovenfor stor utbygging i Ustaoset sentrum.
Etter sigende ble leilighetene i hotellet solgt for ca 43.000 pr m2 – med tilbakeleieplikt til hotellet! Mange vil hevde at dette er kunstig høye priser.
Med stigende renter og enorm byggeaktivitet rundt slike prosjekter i fjellet kan markedet plutselig bli mettet. Hvilke krav om garantier blir stilt for å hindre at Ustaoset Sentrum ligger igjen som en ruin om markedet for ferieleiligheter kollapser? Er man sikret fullføring, vil bygningsmassen før eller siden bli utnyttet, men om byggingen stopper underveis, kan konsekvensen bli uopprettelig.
Det viser seg at det fortsatt er liv i dette prosjektet.
Ikke lenge etter at mitt forrige innlegg ble skrevet, var det en annonse for Ustekvil-prosjektet. I en periode vil jeg la prospektet ligge på følgende adresse:
www.datagrafikk.no/temp/rolf/ustekvil.pdf
Jeg håper dette blir realisert!
Det interessante er at prospektet viser et bygg med kun en etasje + bebodd loft mot Steins vei. For meg ser dette ut til å være godt tilpasset den øvrige bygningsmassen.
Dette betyr at alle bygg langs Steins vei vil ha maks 2 etg. + loft, men det er inntil Fjellgata blir realisert.
I følge dagens foreliggende plan, vil man mellom Appartementet og Karistova (som begge er moderat høye bygg,) erstatte direktørboligen med en leilighetsblokk på 3 etasjer + loft. Ikke nok med det, hele blokken blir hevet ca 3 meter og bygget på toppen av en gigantisk parkeringsgarasje som strekker seg fra Steins vei og hele lengden fram til Karivollen. Parkeringsgarasjen ligger da i nivå med Steins vei og minst 1000 kvm vil ligge oppå dagens bakkenivå. Mellom Appartementet og Karistova vil det altså stikke opp en paddehatt av en leilighetsblokk 2 etasjer høyere enn dagens etablerte mønehøyde.
Spalten mellom Appartementet og Fjellgaten vil minne om en lyssjakt eller portrom i en bygård i Oslo sentrum. Om vi ser bort fra at flest mulig byggede kvadratmeter kan øke overskuddet for utbygger, er det noen som virkelig ønsker at det skal bli slik på Ustaoset?
Opprinnelig var intensjonene at bebyggelsen skulle trappes ned fra hotellet mot nivået i Steins vei, men ett eller annet sted på veien forsvant fornuften. Dette er noe av hovedårsaken til at de nærmeste naboer er helt imot planene slik de foreligger i dag.
Ustakvil er så absolutt i live, men rivingen avdekket forhold som forvansket byggingen nokså kraftig. Dette skyldes først og fremst grunnen rundt og under Ustakvil, som førte til at man måtte gjennomføre mye ekstra arbeid for å gjennomføre planene. Det har også vært et ønske om å avvente resultatet av planbehandlingen i kommunen, som på grunn av klagen på bebyggelsesplanen har blitt forsinket.
En garanti for fullføring ville ikke hjulpet det minste i dette tilfellet, med mindre man også legger inn et krav om overfinansiering for uventede hindringer. En garanti slik du skisserer ville i såfall medført at Ustakvil ville blitt stående til nedfalls, da man ikke hadde mulighet til å få en endelig avklaring for om det ville være mulig å bygge slik man ønsket før bygget var revet.
Prinsippene bak en slik utbygging som sentrum er de samme som ved nybygging i byene. Man forutsetter at ca 60% av leilighetene/boenhetene er solgt før byggestart for å sikre finansiering. Kollaps i markedet eller uventet prisutvikling hos entrepenører kan medføre stans, selv om man normalt vil legge opp byggingen i trinn for å sikre hvert enkelt bygg.
En garanti for fullføring ville rammet også borettslag ol, som ville måtte heve salgsgrensen (og dermed også økt tiden før de første kjøperene får noe igjen for sin investering) eller være avhengig av utbyggere med muskler til å gjennomføre på egen hånd uansett salg. Og uansett vil en konkurs stoppe byggingen med mindre staten tar på seg å fullføre.
Til ”Informasjonstjenester NCS”!
Jeg stiller meg fortsatt undrende til at man bygger ferdig grunnmur (da må vel grunnforholdende allerede være avdekket?) før resten av bygget er ferdig planlagt og besluttet fullført. Er ikke dette et resultat av mangelfull planlegging?
Resten av innlegget er for meg en bekreftelse på at man må gjøre regning med at hotelltomten kan stå igjen som en ruin om markedet kollapser. Stigende renter, enorme utbyggingsprosjekter som allerede er under fullføring og de siste dagers uro i aksjemarkedet er påminnelser om at fremtidens marked for leiligheter på fjellet ikke det tryggeste. Har man ikke guts eller økonomiske muskler til å garantere ferdigstillelse, har kanskje ikke prosjektet livets rett? Et halvferdig byggeprosjekt, vil stå som en ruin til neste oppgangstid. Er leilighetene derimot ferdigstilt, er de alltid omsettbare.
Til slutt må jeg innrømme at det er mer realt å debattere med navngitte personer enn anonyme kilder som ”Informasjonstjenester NSC”, ”forundret”, ”forvirret”, ”Fiskemann” osv. Mange fora aksepterer ikke slike anonyme innlegg.
Det ble feil avsender på forrige innlegg.
I og med at forumet har begrenset mulighet for å lagre og vise vedlegg, har Ustaosets Venner benyttet lagringsplass vår web-server og derved postet jeg forrige innlegg ang. Fylkesmannen og 3D-illustrasjoner. Avsenderadressen lå dessverre igjen.
mvh
Rolf Einar Eriksen
Ustaoset Appartement