Utbyggingsplanene for Karivollen er nå klar for 1. gangsbehandling i Hol Kommune Utvalg for Plan og Utvikling 09.06.21.

Med bakgrunn i så langt tilgjengelige plandokumenter, sendte Ustaosets Venner ved undertegnende personer, følgende skriv datert 27.05.21 til administrasjonen i Hol Kommune.
Figurene det vises til i skrivet kommer dessverre ikke frem på debattsiden.
Alle saksdokumenter er nå utlagt på kommunens informasjonsside for de som ønsker å sette seg bedre inn i planene.



Hol kommune
Ålmannveien 8
3576 Hol


Oslo, 27. mai 2021


PLANFORSLAG FOR KARIVOLLEN – MERKNADER TIL REVIDERT MATERIALE

Dette brevet sendes på vegne av Svein Helmers-Olsen, Petter Neslein, Gro Vindegg, Kristin Hegstad, Morten Andvig, Finn Greve Isdahl og Knut Hagelien for Ustaosets Venner.

Vi er alle opptatt av Ustaosets fremtid og berørte av den pågående reguleringssaken for Karivollen. Vi har innhentet det reviderte materialet som forslagstiller sendte kommunen i slutten av mars 2021. Disse merknader gjelder dette materialet.

Hol kommune har tidligere avvist/nektet å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn da det vesentlig avvek fra Områderegulering for Ustaoset ("Områdereguleringen"). Vi kan ikke se at foreliggende justeringer har endret omfanget av avvik og ber om at kommunen nok en gang nekter å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn.

Vi har registrert at kommunen den 9. april 2021 stilte saken i bero basert på at klare "skal og bør"- krav ikke var oppfylt, men at saken nå viderebehandles (kommunens brev av 29. april 2021) og planlegges fremmet til førstegangsbehandling i juni 2021. Slik vi forstår det seneste materialet i saken har forslagstiller bekreftet at de skal ivareta "skal"- kravene i nevnte brev, men ikke "bør"- kravene. Flere av "bør"- kravene er knyttet til føringer gitt av Utvalg for plan og utvikling (UPU) ved forrige behandling av planforslaget og som var satt som klare forutsetninger for en ny behandling av forslaget. Dette er derfor ikke forhold som forslagstiller kan la være å følge opp, slik de nå synes å gjøre. Blant annet dreier det seg om manglende videreføring av høyder og utnytting fra Områdereguleringen. Ut fra forrige vedtak i UPU er det ikke grunnlag for å behandle planforslaget før også disse forholde er endret. I vedtak i UPU den 13.08.2020 sak 63/20, hvor forrige forslag ble nektet å legges ut til offentlig ettersyn, fremgår det klart at før "planen eventuelt fremmes til ny 1.gangsbehandling, skal punktene som fremgår av alternativ 2 være oppfylt." Et av disse punktene er:

"§ 4.2 Mønehøyden i tabellen endres for FK4 til C+ 998,5 for hele området og for FK5 til C+ 1001,5 for hele området. Det skal ikke være noen opptrapping av mønehøyden."

Et annet er:

"§ 8.3 Bestemmelsen endres til følgende: Flom og krav til avbøtende tiltak for FK4, FK5 og GF1. Før det gis igangsettingstillatelse innenfor FK4 og FK5 må kulverten fra Karivollen til Ustevatn være utvidet til å tåle flomvannføring."

Vi kan ikke se at noen av disse punktene er fulgt opp i det revidert materialet, tvert imot er høydene i bestemmelsene ikke endret etter april 2021, og er vesentlig høyere enn det UPU har satt som forutsetning for å fremme planen til ny førstegangsbehandling. Bestemmelsen om utvidelse av kulverten er ikke med i nytt materiale. Vi tør minne om problemene som flom/overvann skaper i sentrum.

1) Planforslaget avviker vesentlig fra Områdereguleringen

Selv om forslagstiller i innledningen til det justerte planforslaget skriver at "detaljreguleringen for Karivollen fremmes i samsvar med gjeldende områderegulering for Ustaoset" er dette ikke korrekt. Det er flere store overskridelser fra Områderegulering som vi forventer at kommunen vil reagere mot. Særlig trekker vi frem planens omlegging av inntegnet veg og bekkeløp, og derav endrede byggegrenser med mulighet for øket tomteutnyttelse slik nevnt i avsnittet under. Noen av disse forhold er markert i kartutsnitt under.

Områdereguleringen: Revidert planforslagsmateriale:



a) Vesentlig overskridelse av utnyttelsen

I Områdereguleringen er feltene FK4 og FK5 regulert til BYA 35 %, og planforslaget legger formelt sett opp til samme BYA. I og med at forslagstiller har utvidet byggefeltet og økt høyden på bebyggelse sammenlignet med Områdereguleringen, er imidlertid utnyttelsen økt betraktelig.
I følge planforslaget øker mulig BYA med ca. 311 m2, noe som blir en stor overskridelse i og med at det kan bygges i flere etasjer. Dersom man legger til grunn at gjennomsnittsenhetene i prosjektet er 75 m2, kan dette utgjør 10-11 ekstra boenheter. Forslagstiller skriver selv i utkast til planbeskrivelse at utnyttelsen økes med ca. 10 %. Dette er mye og i seg selv mer enn nok til å konstatere at planforslaget ikke er i tråd med Områdereguleringen.
b) Vesentlig overskridelse av høyden
I Områdereguleringen fremgår det tydelig at for FK4 skal maks høyde ikke overstige c+ 998,5 og for FK5 c+ 1001,5. Det er særlig vurdert og redegjort for i planbeskrivelsen til Områdereguleringen. I planbeskrivelsen står bla. dette:
Det har fra administrasjonens side aldri vært ment at ny bebyggelse på Karivollen skal kunne bygges i 5 etg. (alternativt som 4 etg. pluss innredet loft under saltak). Maks høyde på ny bebyggelse på FK5 (ytterst på Karivollen) bør begrenses til 4 etg. (alternativt som 3 etg. pluss innredet loft under saltak).
I dokumentene til planforslaget til Karivollen er det en tegning som viser fremtidig utbygging med angivelse av kotehøyder. Der fremgår klart at noe av den lavere delen av bebyggelsen får høyder som overskrider Områdereguleringens makshøyde med nesten 3 meter. Bebyggelsen nærmest hotellet, som er ment å være den høyeste bebyggelsen er ikke angitt med kotehøyder, men det vises klart 4 etasjer + loftsetasje, noe som er en etasje mer enn det som er uttalt som maks i planbeskrivelsen for Områdeplanen, se sitat over.
Dette er tegningen:

Selv om planforslaget legger opp til en annen løsning enn det Områdereguleringen bygger på, er det ikke grunnlag for slike overskridelser. Høydene synes å skyldes betydelige terrengoppfyllinger flere steder og at forslagstiller "skylder" på at høydene noen steder økes grunnet takvinkel. At det er krav om saltak og angitt takvinkel følger direkte av Områdereguleringen og er ikke noe nytt som skal danne grunnlag for økte høyder. Heller ikke forslagstillers ønsker om innvendig økte takhøyder er et relevant moment.
Vi tillater oss også å vise til at det i gjeldende områdeplan klart fremgår at gjeldende høyder er satt ut i fra eksisterende terreng, og ikke etter eventuell terrengtilpassing. I og med at maks. høydeangivelse i planen for dette området er angitt i kote-meter, må en avtrapping av høyde bakover fra «hotell bebyggelse», bety avtrapping av kote-meter, og ikke flat høyde ved tilpassing av antall etasjer.
c) Vesentlig overskridelse av parkeringskrav og parkeringsløsning
Av Områderegulering fremgår at parkering i sentrum (for feltene FK1-FK6) skal samlokaliseres, og at det er krav om 1,2 plasser pr enhet. Det står også at for FK-områdene kan det etableres parkering under bakken, men ikke at den skal være for andre enn egen eiendom. Det fremgår tydelig i § 4.7 i Områdereguleringen at det kun er på PI1 og PI2 at det kan etableres parkering for andre. Altså legger ikke Områdereguleringen opp til at det skal kunne etableres overkapasitet på Karivollen.
I utkast til planbeskrivelse for Karivollen s. 17 skriver forslagstiller tydelig at de legger opp til ca. 155 ekstra plasser:
"Parkeringskjeller ligger noe lavere enn underetasjen på fritidsbebyggelsen. Husene vil inneholde anslagsvis 65-75 fritidsleiligheter fra 55-110 m2.
…
Parkering er vist med ca. 240 plasser i underliggende p-hus anlegg med kapasitet som muliggjør salg av p-plasser til eksisterende hyttebebyggelse på Ustaoset. Det er dimensjonert med 1,2 p-plasser pr. leilighet og en vist overkapasitet på ca. 155 plasser. "
Vi kan ikke se at det er grunnlag for avvik fra Områdereguleringens parkeringsprinsipper.
Vi tillater oss også å stille spørsmål ved forsvarligheten med en slik ansamling av parkerte biler på sikt og da særlig elektriske biler, sett i lys av det en vet om brannfare ved slike kjøretøy, og de utfordringer en slik brann skaper for nødetater. Har kommunens nødetater tilstrekkelig kapasitet i dette området?

2) Konsekvensutredningsplikten er ikke tilstrekkelig vurdert

Vi har ikke funnet informasjon i planmaterialet om at konsekvensutredningsplikten er blitt vurdert. Da Områderegulering for Ustaoset ikke har vært underlagt en fullstendig konsekvensutredningen, kan ikke en vurdering av konsekvensutredningsplikten for Karivollen baseres på at detaljreguleringen er i tråd med Områdereguleringen. Dette følger direkte av konsekvensutredningsforskriften §§ 6 og 8 lest i sammenheng, og hvor særlig følgende setning er klargjørende:

"Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen." (vår understreking)

Selv om planforslaget var i tråd med Områdereguleringen, noe det klart ikke er, ville det ikke vært nok som vurdering av konsekvensutredningsplikten. Dette da Områdereguleringen ikke ble konsekvensutredet.

3) Har Ustaoset Renseanlegg tilstrekkelig kapasitet?

I 2019 foretok Fylkesmannen i Oslo og Viken en inspeksjon av Ustaoset Renseanlegg.
Med dette som bakgrunn ble byggeprosjekter i Ustaoset sentrum satt på vent. I 2020 ble BFR1 – BFR2 regulert til utbygging av totalt ca. 70 boenheter. Prosjektet for Karivollen gjelder et lignende om ikke større antall boenheter. Vårt spørsmål er derfor om renseanlegget for Ustaoset nå er dimensjonert for en økning på ca. 500-700 personekvivalenter?

***

Vi håper våre merknader og kommunens egne vurderinger medfører at planforslaget nok en gang nektes utlagt til offentlig ettersyn. Vi ber samtidig om at kommunen presiserer tydelig for forslagstiller hva som følger av Områdereguleringen og at den forventes fulgt.


Med vennlig hilsen

Svein Helmers-Olsen, Petter Neslein, Gro Vindegg, Kristin Hegstad, Morten Andvig, Finn Greve Isdahl og Knut Hagelien

for Ustaosets Venner