Bemerkninger til bebyggelsesplan for Karivollen og Ustaoset hotell på Ustaoset


Hvor er vi?
De fleste bebyggelses- og reguleringsplaner som høster sterk motbør har to ting felles:
Det ene er at initiativtagerne ikke begynner med spørsmålet: Hvor er vi? Hva har vi rundt oss? En tomt, nesten uansett størrelse, er jo i realiteten en del av et fellesskap – et fellesskap med de omkringliggende arealer. Og i et fellesskap orienterer man seg om hva man har rundt seg før man bestemmer seg for hva man har lyst til å gjøre. Det er slående at den fremlagte bebyggelsesplanen er så godt som blottet for orientering om det fellesskapet tomteområdet som skal bebygges befinner seg i. Derfor fremgår det heller ikke hvilke føringer og hensyn tiltakshaver mener han bør ta hensyn til ved utarbeidelsen av sin plan.

Det andre planer som møter sterk motbør nesten alltid har felles, er at initiativtagerne innledningsvis ikke i tilstrekkelig grad har lyttet, forstått og deretter tatt hensyn til de som vil bli berørt.

Hvis man som initiativtager til bebyggelses- og reguleringsplaner tar for lett på ovennevnte punkter er man nesten nødt til å komme galt ut fra hoppet. La meg for god orden skyld legge til at man uansett fremgangsmåte vil få kritikk, men at dette langt på vei kan unngåes og reduseres med en inkluderende holdning fra tiltakshavernes side. En slik holdning har initiativtagerne hittil ikke vist.


Hva er Ustaoset?
Ustaoset er i dag et resultat av 100 års utbygging i små skritt. Med 800 hytter er det i snitt blitt bygget 8 hytter i året. Resultatet er et helt spesielt hyttemiljø, kanskje uten maken så høyt til fjells.
Resultatet er en spesiell bebyggelsesstruktur, kjennetegnet ved mange enkelthytter, stort sett i normal størrelse. Ustaoset ”svarer” derfor på noe annet enn for eksempel Geilo. 100-120 leiligheter kommer ikke til å endre på dette. De fleste vil vel kunne enes om at det er viktig å la Ustaoset få beholde sin egenart, selv om det også på Ustaoset er behov for utvikling. For at Ustaoset skal kunne beholde sitt særpreg er det derfor av avgjørende betydning at det første og sannsynligvis eneste store enkeltprosjektet på Ustaoset noen sinne viser respekt for stedets særpreg og tilpasser seg dette. Sagt med andre ord: Det er for Ustaosets fremtid helt avgjørende at dette eneste store byggeprosjektet blir vellykket!
Det innebærer at med så mye på spill kan man ikke tillate seg å ta noen sjanser, verken med grundighet i planprosessen eller krav til det fremlagte materiale som skal danne grunnlag for de politiske beslutningene.

Når man leser initiativtagernes salgsprospekter, som allerede sirkuleres, kan man lure på om de har forstått hva Ustaoset er og også hva det noen gang kan bli, når de selv skriver: "Rusle en tur? Ut og spise? Ta en drink? Velkommen til Fjellgaten, Ustaosets nye møteplass. I fjellgaten kommer spisesteder, bar og butikk.”


Planprosessen
Det er uenighet om bebyggelsesplanen for Karivollen og hotellet skal behandles før en ny reguleringsplan for hele Ustaoset sentrum er gjennomført. I lys av hvor kritisk det er for Ustaosets fremtid at denne utbyggingen blir vellykket, og at man derfor ikke må gå på akkord med kvaliteten på utredningsarbeidet, er det med undring og bekymring jeg leser Hol kommunes Saksutredning med arkivkode ”RP Ustaoset-27”: To steder er det gjort et poeng ut av at kommunen kan spare penger:

”I tillegg tilbyr Multiconsult AS seg til å lage, uten utgifter for kommunen, en ny reguleringsplan for et nærmere definert område utenfor avgrensingen for bebyggelsesplanen nevnt ovenfor.” (min understrekning)

”Som fase II tilbyr Multiconsult AS (uten utgifter for kommunen) å utarbeide en reguleringsplan for et utvidet område.” (min understrekning)

I møteprotokollen fra møte i Teknisk hovedutvalg 14.12.2005 heter det videre ”Teknisk hovedutvalg ber om at reguleringsplanen for Ustaoset sentrum gis prioritert behandling.” (min understrekning)

Kommunen bør være forsiktig med å la planarbeidet bli påvirket av at de tilbys gratis reguleringsplanarbeid. Det kan være andre interesser med større lokal forankring som også kan være villig til å forestå et slikt planarbeid for dette området.

Planbestemmelsene
• Punkt 2: ”Området kan nyttes til leiligheter/appartementsanlegg for utleie og salg.” Dette er vel i strid med den gjeldende reguleringsplanen og vil derfor være avhengig av at områdene som skal selges som leiligheter på det åpne marked blir omregulert i den nye reguleringsplanen før salg kan skje? Jeg kan ikke se at man kan foreta en slik formålsendring i en bebyggelsesplan? Formålsendring må skje gjennom en regulering. Dette vil kunne vanskeliggjøre salg på prospektstadiet for å skaffe utbyggingskapital dersom vedtak av ny reguleringsplan blir hengende etter. Her er det altså stor fare for at det parallelle løpet som er valgt av kommunen, vil medføre et utilbørlig tidspress på reguleringsarbeidet. Av hensyn til kvaliteten på saksbehandlingen må kommunen ikke sette seg i en situasjon hvor problemstillingen med tidspress overhodet kan oppstå. Her har man altså valgt en vei som med stor sannsynlighet vil kunne medføre et uforsvarlig tidspress på reguleringssaken.

• Byggeområde Karivollen pkt 3. Som grad av utnytting for planområdet tillates BYA (bebygget areal, dvs. bebyggelsens fotavtrykk) = 50% (som er stadfestet regulering fra 1984) og en maks gesimshøyde som på plankartet angis med 8,0 m mot vest og 10,5 m mot øst, målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt huset. Disse gesimshøydene tilsvarer 2 ½ etg. mot vest og 3 ½ etg. mot øst (forutsatt en brutto etasjehøyde på ca 3,0 m.) Det er disse data som fastlegger den maksimale utbyggingsmulighet idet bare gjesteparkering skal medregnes i BYA, da øvrige parkeringsplasser (1,5 pr leilighet) skal i parkeringskjeller under terreng. Arealoppgaven i planbeskrivelsen (side 15) oppgir fotavtrykket for den beskrevne bebyggelse på Karivollen til ca 3.000 m2 hvilket sammen med gjesteparkering vil gi en BYA på ca 28 % . Med mindre den nye reguleringsplanen reduserer tillatt BYA fra 50 % til den nå foreslåtte 28% utnyttelse, er det altså en ubenyttet stadfestet utbyggingsmulighet innenfor Karivollen på BYA =22 %, forutsatt at dette kan skje innenfor de angitte gesimshøyder. Den medfølgende planbeskrivelse er ikke et juridisk bindende dokument, bare et planforslag, hvilket kan innebære en senere omarbeidelse av prosjektet der det legges inn ytterligere kvadratmetre, leiligheter eller bakkeparkering iht. til gjeldende stadfestet reguleringsplan. Det må derfor være samsvar mellom bebyggelsesplanen og ny regulering når det gjelder tillatt BYA, som bør settes til maks 28 % for å unngå ytterligere konsentrasjon av volum eller parkering på terreng.

• 4. Byggeområde Ustaoset hotell Som grad av utnytting for planområdet tillates en samlet BYA = 60 %, hvilket vil si en økning på 10% i forhold til gjeldende stadfestet regulering. Tillatt gjennomsnittlig gesimshøyde er 13 meter (ca 4 etg.) og maks gesimshøyde 17 meter (ca 5 etg.) idet hotelletasjer kan forutsette en noe større etasjehøyde. Arealoppstillingen (side 12) viser en eksisterende utnyttelse på BYA = 34,67 % og en fremtidig BYA = 27,58 %. Det er her snakk om dagparkering for 30 biler som jeg forutsetter skal ligge på bakken. Dersom dette medregnes er det også her i felt B en ubenyttet utnyttelse tilsvarende en BYA på ca 29 %, da samlet BYA for planområdet er satt til 60 %. Jeg finner ikke noen begrunnelse i saksdokumentene for at Hotellområdets BYA er foreslått så høyt sett i relasjon til planbeskrivelsens arealoppgave. Den nye reguleringsplanen må derfor fastsette det nye reduserte BYA-utnyttelsen.

• Angivelse av gesims- og takhøyder Alle høyder er angitt i meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Dermed unngår utbygger å dokumentere konsekvensene av at de har tenkt til å legge garasjeanlegget på dagens bakkenivå minus en meter, for deretter å fylle opp rundt bygningene inntil den tillatte maks. gesimshøyde er oppnådd. Dette er en helt uakseptabel fremstillingsmåte i planbeskrivelsen for et prosjekt på et sted som Ustaoset. Det er bare max. gesimshøyde oppgitt som en COTEHØYDE (maks. cote + XX,x) som kan fastlegge en bebyggelses eksakte høyde i landskapet. Miljøverndepartementets veileder i regulerings- og bebyggelsesplaner bruker både maks høyde i meter og maks cotehøyde i sine eksempler. Mange kommuner, deriblant Oslo, krever nå at alle høyder skal angis som max. cotehøyder for å ha kontroll. I foreliggende plan må det derfor, for å unngå at bygningene blir kunstig hevet, kreves at bebyggelsesplanens kart og bestemmelser angir byggehøydene som: maks. gesims cote + XX,x og ikke et antall meter som nå anført.


Planfremstillingen
Planfremstillingen er dessverre også mangelfull.
• De fleste glemmer vel ikke Byråd i Oslo Grethe Horntvedts særdeles ærlige uttalelse da Hotell Opera stod ferdig på Østbanen: ”Hadde jeg visst hvordan dette ble seendes ut ville vi aldri ha tillatt det bygget!”. Arkitekter og rådgivere har i dag verktøy til rådighet som gjør det mulig å fremstille det tenkte resultatet på en meget klargjørende måte. Det er i dag helt vanlig å legge byggene inn i fotografier av tomten med omgivelser fra forskjellige vinkler, dvs. vinkler mennesker på bakkeplan vil se fra. De konsulentene som har utarbeidet forslaget til bebyggelsesplan, herunder Multiconsult AS og Dark arkitekter AS, har tidligere gjort fantastisk forklarende illustrasjoner på flere oppdrag de har hatt for undertegnede. Når man i en innsendt plan ikke vedlegger slik illustrerende dokumentasjon, så er det et bevisst valg fra tiltakshavers side. De innsendte skissene er nemlig enten fra fugleperspektiv, nærbilder fra koselig tun eller sjarmerende interiørbilder, og det eneste manipulerte fotografiet er på nattetid. Ingen av illustrasjonene viser den nye bebyggelsen fra litt avstand slik at man kan se det i forhold til eksisterende bebyggelse på stedet. Illustrasjonene gir mao. ikke et ærlig bilde av hva planforslaget innebærer.

• For å bøte på dette har undertegnede engasjert et eget arkitektkontor for å gjøre denne visualiseringen, men vi har ennå ikke fått det nødvendige underlagsmaterialet fra Multiconsult AS. Vi er nå blitt lovet dette, og ber derfor om å få lov til å ettersende denne delen av bemerkningen etter utløp av fristen den 24.4.2006.

• I planbestemmelsenes pkt. 2 heter det: ”Bebyggelsen skal utgjøre arkitektonisk helhet med vekt på kvalitativ god utforming med hensyn til ……….. og tilpasning til eksisterende omgivelser.” (min understrekning). I pkt. 3 heter det: ”Bebyggelsen skal som hoveduttrykk ha saltak.” (min understrekning). Forslagsstiller skriver selv at ”husene er gitt et steds- og kulturtilpasset uttrykk.”

De fremlagte illustrasjonene er verken i samsvar med planbeskrivelsene eller
det forslagsstiller selv hevder.


Trafikksikkerhet
Planbestemmelsenes punkt 1. har følgende ordlyd: ”Avkjørselsregulering til RV 7 må gjennomføres før utbygging kan igangsettes.” Dette kravet er for snevert, all den tid den kraftig økte trafikken til og fra det nye parkeringsanlegget i stor grad ofte vil kjøre innom og stoppe på butikken. Allerede i dag er Ustaoset sentrum fra innkjøringen til jernbanestasjonen og helt forbi butikken en eneste lang påkjøring til riksvei 7. Det må være kun tilfeldigheter som har medført at det ennå ikke har skjedd alvorlige ulykker på denne strekningen, hvor trailerne dundrer forbi hele døgnet. Kombinasjonen av sterk økning av av/påkjøring til Ustaoset i forbindelse med det nye prosjektet og fremtidig trafikkøkning på RV 7 pga. den vedtatt Hardangerbroen, vil gjøre dagens trafikkavvikling fullstendig uforsvarlig.
Videre er det ikke tilstrekkelig at avkjørselsreguleringen skal være gjennomført. Reguleringsplanen må naturligvis være gjennomført fysisk før utbygging kan igangsettes. Det er kun gjennom et slikt krav man er sikret at trafikkforholdene i Ustaoset sentrum vil kunne håndtere den sterkt økte trafikkmengden på en trafikkforsvarlig måte.

Planbestemmelsenes pkt. 1 må derfor utvides til å lyde: ”Avkjørselsregulering til RV 7 fra jernbanestasjonen og frem til hotellet må gjennomføres og være realisert før utbygging kan igangsettes.”


Med vennlig hilsen

Petter Neslein