Debattforum Vindegg.no
Start a New Topic 
Author
Comment
Info-notat fra Ustaoset Fjellandsby AS ang. Karivollen, del 1-2

Kommentarer og saksopplysninger vedrørende detaljregulering for Karivollen.
Notat august 2021. Ustaoset Fjellandsby AS, utbygger av Karivollen, FK4 og FK5.
Det vises til innlegg fra «Ustaosets Venner» på Vindegg.no, 3. juni 2021 og Info fra Ustaosets Vel, 27. juli 2021 v/leder Nina Broch Mathisen.
Ustaoset Fjellandsby AS gir i dette notatet konkrete saksopplysninger vedr. detaljregulering på Karivollen i forkant av årsmøte i Ustaoset Vel.
Dette detaljerte notatet legges inn på debattsiden til Vindegg.no for alle interesserte (i to deler på grunn av lendgen) og sendes også Ustaoset Vel v/leder Nina Broch Mathisen.

----------------------------
DEL 1
----------------------------
Sammendrag av punkter 1-9.
-Planprosess, detaljreguleringsplanen for utbygging på Karivollen ble 1.gangs behandlet av Hol kommune, UPU, 9.6.21 og legges snarlig ut på offentlig ettersyn snarlig.

-Detaljreguleringsplanen er fremmet i samsvar med områdeplanen for Ustaoset sentrum med nødvendige justeringer som følge av oppdatert faktagrunnlag knyttet til landskap, infrastruktur og flomsikring.

-Utnyttelsesgrad er fremmet med BYA < 30%, godkjent områdeplan tillater BYA=35%.

-Byggehøyder er foreslått i samsvar med intensjoner i områdeplanen-FK4/3 etasjer og FK5/4 etasjer. Prinsipp for angivelse av byggehøyder må tilpasses flomsikring og terrengarrondering og vil drøftes med adm/Hol kommune frem til 2.gangs behandling.

-Åpen overvannshåndtering og flomsikring er viktige forutsetninger for utbygging av Karivollen og sikring av eksisterende bebyggelse på Osheim gård, Ustaoset Resort og Hallingskarvet Appartement. Flomsikker kote er satt til c. 989.55 for innkjøring p-hus Karivollen.

-Økt p-plass kapasitet under bakken for Ustaoset sentrum løses i forbindelse med utbygging av Karivollen.

-Konsekvensutredning for utbygging av Karivollen er avklart i forbindelse med områdereguleringsplanen for Ustaoset sentrum og det kreves ingen egen konsekvensutredning.

-Rekkefølgebestemmelser i henhold til vedtatt områdeplan og etterfølgende detaljreguleringer innenfor Ustaoset sentrum skal ivaretas gjennom utbyggingsavtaler.
Forslagsstiller, Ustaoset Fjellandsby AS, er av Hol kommune blitt pålagt rollen som koordinerende part i forhold til alle rekkefølgebestemmelser knyttet til Ustaoset sentrum.

-Ustaoset Renseanlegg har kapasitet, men skal oppgraderes ved utbygging på Ustaoset.

----------------------------
Innledning
Detaljplanområdet Karivollen omfatter FK4/FK5 og tilliggende vei og friarealer i vedtatt områdereguleringsplan for Ustaoset sentrum.
Ustaoset Fjellandsby AS har gjennom Rambøll Norge AS, B16 arkitektur og landskap AS (B16) og LundHagem Arkitekter AS fremmet et grundig materiale for behandling av detaljreguleringsplanen for Karivollen. Alt innlevert materiale er tilgjengelig på Hol kommunes hjemmesider.

Rambøll Norge AS var også plankonsulent for Hol kommune i forbindelse med områdeplanen som ble fremmet og vedtatt tilbake i 2013. Rambøll Norge kjenner således plansaken meget godt, både gjennom tidligere vedtatt områdeplan og nå pågående detaljregulering for Karivollen.

Prosjektteamet vil frem til 2.gangsbehandling av detaljreguleringsplanen arbeide sammen med Hol kommune, planavdeling og teknisk sektor, med konkretisering og detaljering av elementer i planen, knyttet til landskap og byggehøyder samt en helhetsplan for fellesanlegg knyttet til infrastruktur-kryssløsninger Rv7, vannforsyning, avløp/renseanlegg og åpen overvannshåndtering/flomsikring i Ustaoset sentrum.

Ustaoset Fjellandsby AS ønsker å gi følgende saksopplysninger tilknyttet pågående behandlingsprosess for detaljregulering Karivollen:

----------------------------
1.Plan prosess/offentlig ettersyn.
Detaljreguleringsplanen for Karivollen ble før sommeren vedtatt lagt ut for offentlig ettersyn gjennom vedtak i UPU, 9.6.21.
Kommunen har meldt at saken legges ut til ettersyn etter sommeren. Det vil si at vi forventer at materialet legges ut snarlig. Dokumentene blir tilgjengelig på kommunens nettsider i den forbindelse slik at berørte aktører kan se på dette og uttale seg. Frist for uttalelsene blir minst seks uker. Kommunen vil vurdere hvordan uttalelser følges opp før saken meldes opp til annengangs-/sluttbehandling.
Ustaoset Fjellandsby AS vil parallelt utarbeide rammesøknad for p-hus og tun1/FK4.

----------------------------
2.Detaljregulering for Karivollen avviker ikke fra områdeplanen.
Rambøll Norge og B16 har slik vi ser det, dokumentert at detaljreguleringen for Karivollen fremmes i samsvar med tidligere vedtatt områderegulering for Ustaoset sentrum med nødvendige justeringer som følge av forbedret faktagrunnlag og økt detaljeringsgrad gjennom prosessen. Detaljreguleringen er fremmet i overenstemmelse med områdeplanen og plangrensen for detaljreguleringsplanen er varslet etter enighet med administrasjonen i Hol kommune. Varslingsområdet har med nødvendige arealer slik at detaljreguleringen kan videreføre hovedgrepene i områdeplanen.
Interne veiføringer og bekkeløp er plassert i overenstemmelse med hovedgrep i områdeplanen. Nødvendige justeringer er blitt gjort som følge av grundige analyser tilknyttet flomsikring utarbeidet i en Hydrologirapport levert til Hol kommune.

----------------------------
3.Utnyttelsesgrad.
Innlevert materiale for behandling, planbeskrivelsen, kapittel 4.3.1, viser beregnet BYA for FK4=29% og for FK5=28%. Områdeplanen åpner for BYA=35%. Beregninger utført av «Ustaosets venner» medfører ikke riktighet.

----------------------------
4.Byggehøyder.
Administrasjonen/Hol kommune er enige med forslagsstiller v/Rambøll Norge AS og B16 om at FK4 kan bebygges med inntil tre etasjer og FK5 med inntil fire etasjer med underliggende parkering.

Flomsikker kote for innkjøring til p-hus på Karivollen (ved vestre bakhjørne av Hallingskarvet Appartement) må etableres på kote 989.55 i henhold til innlevert Hydrologirapport.
Terrenget på begge sider av bekkeløpet må ha tilnærmet samme flomsikre høyde i et hvert tverrsnitt langs bekkeløpet fra Rv7 til Mikkelshuset for å etablere en flomsikker løsning for eksisterende og ny bebyggelse. God overvannshåndtering og terrengtilpasning må i tun FK5 ligge på ca kote 992 nede ved Ustaoset Resort og stigende til kote 993 øverst overfor Mikkelshuset.
Flomsikker høyde på Karivollen passer godt overens med eksisterende høyder øst for bekkeløp med tun Osheim gård (ca 992) og terreng Mikkelshuset (ca 993). Til orientering er eksisterende terrenghøyde ved Hallingskarvet Appartement vestfasade ca kote 988.7 og kotehøyde innvendig i «resepsjon» er ca 992.

Innsendt materiale, snitt og 3D-illustrasjoner fra gitte standpunkt viser at foreslått terrengopptrapping gjennom tun og angitte byggehøyder ikke hindrer utsikt fra eksisterende hyttebebyggelse mot Ustevann.
Foreslått ny bebyggelse på Karivollen er betydelig lavere enn eksisterende bebyggelse tilknyttet Ustaoset Resort som definerer «skyline» mot syd/øst.
Foreslått terrengopptrapping og byggehøyder vil gi arkitektonisk gode tun-løsninger som trapper seg naturlig opp fra terrenget langs SKV1/grøntdrag/bekkeløp til det møter naturterrenget i vest, jfr. innlevert materiale og notat fra Lund Hagem Arkitekter AS.
Prosjektteamet vil arbeide godt sammen med Hol kommune vedrørende dokumentasjon og avklaringer knyttet til landskap, terrassering av tun, overvann/flomsikring og byggehøyder frem til annengangs behandling av detaljreguleringen for Karivollen. Prosjektteamet har igangsatt detaljprosjektering av rammesøknad som dokumentasjon for å komme frem til en flomsikker og arkitektonisk god løsning i samarbeid med kommunen.

En alternativ utbygging med flate tun vil ikke medføre redusert byggevolum på Karivollen, men vil gi en uholdbar landskapstilpasning med en bratt skrent i bakkant av FK4 og FK5 mot vest og i nord, tilsvarende den meget uheldige landskapstilpasning som er blitt vedtatt for detaljregulering FK6 og FK1 hvor illustrert bebyggelse viser en bratt fjellskrent på 3-8 m i bakkant av bebyggelsen.

Re: Info-notat fra Ustaoset Fjellandsby AS ang. Karivollen, del 1-2

----------------------------
DEL 2
----------------------------
5.Åpen overvannshåndtering og flomsikring
Det vises til innlevert materiale, Hydrologirapport, VA-rapport og reguleringsbeskrivelse.

Forutsatt samordning av SKV1, FRI1 og bekkeløp over Karivollen fra Mikkelshuset til Hallingskarvet Appartement/Rv7 som vist i innlevert materiale for detaljreguleringen av Karivollen, er i overenstemmelse med hovedgrepene i vedtatt områdeplan. Samlokaliseringen er nødvendig for å etablere flomsikker løsning hvor grøntdrag og SKV1 skal fungere som flomløp ved ekstremhendelser.
Forslagsstiller har også dokumentert en nødvendig oppfylling av vei SKV1/parkeringsplass ved Ustaoset Resort og terreng/mur langs underetasje til Hallingskarvet Appartement til flomsikker kote 989.55. Dette medfører en terrenghevning på ca. 1 m for å etablere flomsikker løsning/flomløp forbi eksisterende bebyggelse ut mot Rv7.

Foreslått utbygging av Karivollen med flomsikre terrenghøyder og et opptrappet landskap gjennom tun, etablerer trygge byggeteknisk løsning både for p-hus/Karivollen, tun/ny bebyggelse på Karivollen og flomsikrer eksisterende bebyggelse på Hallingskarvet Appartement, Ustaoset Resort og Osheim gård.

----------------------------
6.Parkeringskrav og parkeringsløsning.
Områdereguleringen forutsetter at parkering etableres under ny bebyggelse. Det tillates etablering av nye p-plasser for salg til eksisterende hyttebebyggelse som det er stor etterspørsel etter i dag. Ustaoset har i høytider og utfartshelger store parkeringsproblemer. Spesielt vinterstid representerer parkerte biler over tid et problem for brøytemannskaper og drift av området.
Omorganisering av forplassen/arealet langs Rv7 med kun tre avkjørsler er et krav Statens vegvesen og forutsatt som rekkefølgekrav i områdeplanen for Ustaoset sentrum. Dette vil medføre at et betydelig antall p-plasser må tas bort.

----------------------------
7.Konsekvensutredning.
Utbygging av området er avklart i forbindelse med områdereguleringsplanen, og dermed i samsvar med overordnet plan. Det er derfor ikke nødvendig med en egen formell konsekvensutredning i forbindelse med detaljreguleringen. Det kan også nevnes at det i forbindelse med områdeplanen (2010-2013) ble utredet følgende sentrale tema:
-Grønnstruktur og landskap
-Skarverennet
-Nasjonalpark-kommunen Hol

I tillegg ble det utført en trafikkanalyse og vurdering av vann og avløp.
I forbindelse med områdeplanen ble det ikke utført en formell konsekvensutredning, men konsekvensene ble vurdert som tilstrekkelig belyst i forbindelse med utarbeidelse av planprogram og i reguleringsplanarbeidet. Dette er omtalt i områdeplanens planbeskrivelse.
I forbindelse med detaljreguleringen av Karivollen er det i tillegg utført temautredninger knyttet til flom og overvann, og det er laget studie av bebyggelsen (perspektiver, snitt og notat).

----------------------------
8.Rekkefølgebestemmelser vedrørende infrastruktur.
Rekkefølgekrav iht. områdeplanen omfatter alle byggeområder innenfor Ustaoset sentrum. Det forutsettes utarbeidet utbyggingsavtaler om ivaretar ansvar, kostnadsfordeling og gjennomføring av tiltak.

Forslagsstiller, Ustaoset Fjellandsby AS, er blitt pålagt og har påtatt seg rollen som koordinerende part i forhold til alle rekkefølgebestemmelser, herunder utredning av åpen overvannshåndtering og flomsikker løsning for bekkeløp/kulverter under Rv7/jernbanen.

Utredningsarbeidet er igangsatt i samarbeid med Hol kommune/teknisk etat ved innhenting av informasjon om igangsatt planlegging/prosjektering av infrastrukturtiltak tilknyttet pågående utredninger/byggesaker. NVE er kontaktet for innledende møte vedrørende flomsikring i Ustaoset sentrum, herunder løsninger/utforming av bekker/kulverter gjennom Ustaoset sentrum, under Rv7 og Jernbanen til Ustevann.

----------------------------
9.Ustaoset renseanlegg, kapasitet og mulig nytt energikonsept.
Ustaoset Fjellandsby AS er kjent med utfordringer knyttet til Ustaoset renseanlegg. Ifølge Hol kommunes egen VA-hovedplan er mye av utfordringene knyttet til innlekkasje av fremmedvann (vår/høst) som påvirker spesielt rensegrad av fosfor. Vi er kjent med at kommunen har igangsatt utredning/tiltak for å motvirke dette. Ustaoset Fjellandsby AS har gjennomført en mulighetsstudie og levert et forslag til bruk av nye teknologiske løsninger knyttet til tiltak i selve renseanlegget. Foreslåtte løsning til utbedring av Ustaoset renseanlegg vil bli drøftet videre frem mot annengangsbehandling.

I tillegg er det igangsatt drøftinger i samarbeid med Hol kommune v/teknisk etat vedrørende en helt ny løsning for lokal håndtering av avløp og husholdningsavfall konvertert til energi for bruk i bebyggelse/fellesanlegg på Ustaoset. Løsningen kan gjøre Ustaoset til den første bærekraftige fritidsdestinasjonen av sitt slag i Norge.

----------------------------
Avslutning og invitasjon
Vedtatt områdeplan legger gode føringer for fremtidig utbygging som er nødvendig for utvikling og opprusting av Ustaoset sentrum.

Ustaoset Fjellandsby AS har engasjert et meget solid fagteam (LundHagem Arkitekter AS, B16 arkitektur og landskap AS og Rambøll Norge AS) for å sikre gode løsninger for prosjektet på Karivollen.

Det er forutsatt at det utarbeides en helhetsplan for gjennomføring av rekkefølgebestemmelser og fellestiltak iht. vedtatt områdeplan og etterfølgende detaljreguleringsplaner.

Ustaoset Fjellandsby AS har gjennom vedtak knyttet til 1.gangsbehandling og dialog med Hol kommune blitt pålagt og har akseptert å koordinere arbeide med ivaretagelse av rekkefølgebestemmelser i områdeplanen/detaljreguleringsplan og ser fram mot et godt samarbeid med kommunen, Statens vegvesen, Bane Nor, NVE, Geilo IL og øvrige utbyggere innenfor sentrumsplanen samt lokalmiljøet på Ustaoset og Ustaoset Vel.

Ustaoset Fjellandsby AS og Hol kommune har igangsatt dialogmøter og forberedelser tilknyttet tiltak og fremdrift for infrastruktur spørsmål. Ustaoset Fjellandsby AS samarbeider med Usta Eiendom AS om felles tiltak tilknyttet turveier/skiløyper og arenaplan for Geilo IL.

Det forberedes samordning og møter med øvrige utbyggere innenfor områdeplanen for avklaringer vedrørende utbyggingsavtaler tilknyttet felles infrastruktur tiltak i Ustaoset sentrum, herunder også gjennomføringsavtale med Statens vegvesen og nødvendige flomsikringstiltak med NVE og Hol kommune.

Vi ser frem mot en positiv og konstruktiv prosess videre med en spennende og nødvendig utvikling av Ustaoset sentrum, og vi inviterer alle positive krefter til å komme med sine bidrag i prosessen.


Mvh Ustaoset Fjellandsby AS
v/Styret
****************************